용도지역 /지구/구역

  • 분야별정보
  • 부동산/건설
  • 도시계획
  • 도시계획
  • 용도지역 /지구/구역

담당자정보

  • 담당부서 균형발전과
  • 담당자 최승환
  • 문의전화 220-4134

용도지역 제도개요

토지의 이용 및 건축물의 용도 · 건폐율 · 용적률 · 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적 · 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시 · 군관리계획으로 결정하는 지역

용도지역 제도개요표
대분류(4개) 중분류(9개) 소분류(21개)
도시지역 주거지역 제1 · 2종전용, 제1 · 2 · 3종일반, 준주거
상업지역 중심, 일반, 근린, 유통
공업지역 전용, 일반, 준
녹지지역 보전, 생산, 자연
관리지역 보전관리지역 보전관리
생산관리지역 생산관리
계획관리지역 계획관리
농림지역 농림지역 농림지역
자연환경보전지역 자연환경보전지역 자연환경보전

용도지역의 세분(건폐율·용적률)

용도지역의 세분(건폐율·용적률)
지역
(4개)
세 분
(21개)
지정목적 건폐율 용적률
① 도시 지역 주거지역 제1종전용주거지역
제2종전용주거지역
제1종일반주거지역
제2종일반주거지역
제3종일반주거지역
준주거지역
단독주택 중심의 양호한 주거환경 보호
공동주택 중심의 양호한 주거환경 보호
저층주택 중심의 주거환경 조성
중층주택 중심의 주거환경 조성
중 고층주택 중심의 주거환경 조성
주거기능에 상업 및 업무기능 보완
50이하
50이하
60이하
60이하
50이하
70이하
50-100
100-150
100-200
150-250
200-300
200-500
상업지역 중심상업지역
일반상업지역
근린상업지역
유통상업지역
도심·부도심의 상업·업무기능 확충
일반적인 상업 및 업무기능 담당
근린지역의 일용품 및 서비스 공급
도시내 및 지역간 유통기능의 증진
90이하
80이하
70이하
80이하
400-1,500
300-1,300
200-900
200-1,100
공업지역 전용공업지역
일반공업지역
준공업지역
중화학공업,공해성 공업 등을 수용
환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치
경공업 수용 및 주·상·업무기능의 보완
70이하
70이하
70이하
150-300
200-350
200-400
녹지지역 보전녹지지역
생산녹지지역
자연녹지지역
도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간 보전
농업적 생산을 위하여 개발을 유보
보전할 필요가 있는 지역으로 제한적 개발허용
20이하
20이하
20이하
50-80
50-100
50-100
②관리지역 보전관리지역
생산관리지역
계획관리지역
보전이 필요하나 자연환경보전지역으로 지정이 곤란한 경우
농·임·어업생산을 위해 필요,농림지역으로 지정이 곤란한 경우
도시지역 편입이 예상,계획·체계적관리 필요
40이하
20이하
20이하
50-100
50-80
50-80
③농림지역 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요 20이하 50-80
④자연환경보전지역 자연환경 등의 보전과 수산자원의 보호·육성 20이하 50-80

※ 건폐율, 용적률 상한은 시·군 도시계획조례로 정함

용도지구

용도지구 제도개요

1. 토지의 이용 및 건축물의 용도 · 건폐율 · 용적률 · 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관 · 경관 · 안전 등을 도모하기 위하여 도시 · 군관리계획으로 결정하는 지역

  • 도시 내 지역별 기능이나 특성에 따라 경관지구, 미관지구, 고도지구 등 13개 지구가 있으며, 지구는 지역과는 달리 토지마다 반드시 지정하여야 하는 것은 아님
  • 경관 · 미관 · 특정용도제한지구는 지역실정에 맞게 시 · 도 조례로 세분할 수 있음
  • 시 · 도 조례로 용도지구를 신설할 수 있으나, 당해 용도지역 · 용도구역의 행위제한을 완화하는 용도지구를 신설할 수는 없고 행위제한을 강화하는 용도지구 신설만 허용

2.용도지구의 지정

  • 계획수립:국토교통부장관, 시 · 도지사, 시장 또는 군수
  • 지구지정(변경) 결정:국토교통부장관, 시 · 도지사
  • 지정절차:도시 · 군관리계획 결정 절차에 따름
  • 지구지정 목적
지구지정 목적
지구명 지정목적
법률 (1) 경관지구
①자연경관지구
②수변경관지구
③시가지경관지구
(2) 미관지구
①중심미관지구
②역사문화미관지구
③일반미관지구
(3) 고도지구
①최고고도지구
②최저고도지구
(4) 방화지구
(5) 방재지구
①시가지 방재지구
②자연 방재지구
(6) 보존지구
①역사문화환경보전지구
②중요시설물보존지구
③생태계보존지구
(7)시설보호지구
①학교시설보호지구
②공용시설보호지구
③항만시설보호지구
④공항시설보호지구
(8) 취락지구
①자연취락지구
②집단취락지구
(9) 개발진흥지구
①주거개발진흥지구
②산업유통개발진흥지구
③관광휴양개발진흥지구
④특정개발진흥지구
(10) 특정용도제한
(1)경관을 보호 · 형성하기 위하여
①자연경관의 보호 또는 도시의 자연풍치 유지
②주요 수계의 수변 자연경관을 보호 · 유지
③주거지역의 양호한 환경조성과 시가지의 경관보호
(2)도시미관조성을 위하여 건축물의 높이·규모 등을 제한
①토지이용도가 높은 지역의 미관을 유지 · 관리
②문화재와 보존가치가 큰 건축물 등의 미관을 유지 · 관리
③중심미관 및 역사문화미관이외의 곳의 미관을 유지
(3)도시토지의 고도이용을 위하여 건축물의 높이를 제한
①도시환경과 경관보호, 과밀방지 위해 최고한도 정함
②토지이용 고도화, 도시경관 보호위해 최저한도 정함
(4)화재위험 예방을 위해 필요한 지역의 건물구조를 규제
(5)풍수해, 산사태, 지반의 붕괴 기타 재해의 예방
①건축물·인구가 밀집되어 있는 지역으로서 시설 개선 등을 통하여 재해예방이 필요한 지구
②토지의 이용도가 낮은 해안변, 하천변,급경사지 주변 등의 지역으로서 건축제한등을 동하여 재해 예상이 필요한 지구
(6)문화재, 중요시설물 및 보존가치가 큰 지역의 보호 · 보존
①문화재와 문화적으로 보존가치 큰 지역의 보호 · 보존
②국방상 또는 안보상의 중요한 시설물의 보호와 보존
③동식물서식처등 생태적 보존가치 큰 지역의 보호 · 보존
(7)학교, 항만, 공용시설, 공항시설의 보호
①학교의 교육환경을 보호 · 유지
②공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화
③항만기능을 효율화하고 항만시설의 관리 · 운영
④공항시설의 보호와 항공기의 안전운항
(8)녹지지역 등과 개발제한구역안의 취락을 정비
①녹지지역 등의 취락을 정비하기 위한 지구
②개발제한구역안의 취락을 정비하기 위한 지구
(9)주 · 상 · 공 · 유통물류 · 관광 · 휴양기능의 개발 · 정비
①주거기능을 중심으로 개발 · 정비
②공업 및 유통 · 물류기능을 중심으로 개발 · 정비
③관광 · 휴양기능을 중심으로 개발 · 정비
④위의 기능 외의 기능을 중심으로 특정 목적을 개발 · 정비
(10)주거기능, 청소년 보호 등을 목적으로 특정시설입지를 제한

용도지구의 세분

용도지구의 세분
지구
(10개)
세 분
(26개)
지정목적
(1)경관지구 ①자연경관지구 자연경관의 보호 또는 도시의 자연풍치 유지
②수변경관지구 주요수계의 수변자연경관을 보호·유지
③시가지경관지구 주거지역의 양호한 환경조성과 시가지의 경관보호
(2)미관지구 ①중심미관지구 토지이용도가 높은 지역의 미관을 유지·관리
②역사문화미관지구 문화재와 보존가치가 큰건축물 등의 미관을 유지·관리
③일반미관지구 중심미관 및 역사문화미관 이외의 곳의 미관을 유지
(3)고도지구 ①최고고도지구 도시환경과 경관보호,과밀방지 위해 최고한도 정함.
②최저고도지구 토지이용고도화,도시경관 보호 위해 최저한도 정함
(4)방화지구 화재의 위험을 예방
(5)방재지구 ①시가지방재지구 건축물·인구 밀집지역의 시설 개선 등을 통한 재해 예방
②자연방재지구 하천변,급경사지 주변 등의 건축 제한 등을 통한 재해예방
(6)보존지구 ①역사문화환경보존지구 문화재와 문화적으로 보존가치 큰 지역의 보호·보존
②중요시설물보존지구 국방상 또는 안보상의 중요한 시설물의 보호·보존
③생태계보존지구 동식물 서식처 등 생태적 보존가치 큰 지역의 보호·보존
(7)
시설보호지구
①학교시설보호지구 학교의 교육환경을 보호·유지
②공용시설보호지구 공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화
③항만시설보호지구 항만기능을 효율화하고 항만시설의 관리·운영
④공항시설보호지구 공항시설의 보호와 항공기의 안전운항
(8)취락지구 ①자연취락지구 녹지지역 등의 취락을 정비하기 위한 지구
②집단취락지구 개발제한구역안의 취락을 정비하기 위한 지구
(9)개발진흥지구 ①주거개발진흥지구 주거기능을 중심으로 개발·정비
②산업유통개발진흥지구 공업 및 유통·물류기능을 중심으로 개발·정비
③관광휴양개발진흥지구 관광·휴양기능을 중심으로 개발·정비
④복합개발진흥지구 위의 2가지 이상의 기능을 중심으로 개발·정비
⑤특정개발진흥지구 위의 기능외의 기능을 중심으로 특정 목적을 개발·정비
(10)특정용도제한지구 주거기능,청소년 보호 등을 목적으로 특정시설 입지를 제한

용도구역

용도구역 제도개요

1.용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정 · 관리를 위하여 도시 · 군관리계획으로 결정하는 지역

  • 국토교통부장관이 직접 결정 · 관리(도시자연공원구역 제외)

용도구역의 세분

용도구역의 세분
구 역
(5개)
지정목적
개발제한구역
  • 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면개발제한구역의 지정·변경
도시자연공원구역
  • 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가있다고 인정하면 도시자연공원구역의 지정·변경
시가화조정구역
  • 시·도지사가 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위하여 대통령령으로 정하는 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되면 시가화조정구역의 지정·변경
수산자원보호구역
  • 해양수산부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원을 보호·육성하기 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정·변경
입지규제최소구역
  • 국토교통부장관은 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있다고 인정되는 지역과 그 주변지역의 전부 또는 일부를 입지규제최소구역으로 지정

기타 건폐율 및 용적율의 세분

기타 건폐율 및 용적율의 세분
지구 · 구역 · 단지 건폐율 용적률
법정 건폐율 시행령상 건폐율 법정 용적률 시행령상 용적률
취락지구 80%이하 60%이하
(자연취락지구에 한함)
   
개발진흥지구
(도시지역의 지구)
40%이하 200%이하 100%이하
수산자원보호구역 40%이하 80%이하
자연공원 60%이하 100%이하
농공단지 70%이하 150%이하
(도시지역외 지역)
국가 · 일반 · 도시첨단·준산업단지(공업지역내) 80%이하